房屋租賃合同怎么審查
房屋租賃合同應該怎么審查
如果要租賃他人房屋的,出租人與承租人是需要簽訂房屋租賃合同的,需要明確彼此的權利義務,然后進行審查,進行簽字蓋章。今天小編整理了房屋租賃合同怎么審查供大家參考，一起來看看吧!
房屋租賃合同該怎么審查
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。
1、合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。
如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。
只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權證的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)屬于違法建筑的;
(6)不符合安全標準的;
(7)已抵押，未經抵押權人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;
(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
3、房屋租賃合同的內容是否合法。
在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
4、是否進行過登記備案。
《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
什么情況下可解除房屋租賃合同
1、行使行房屋租賃合同解除權有約定解除及法定解除兩種形式
(1)房屋租賃合同的約定解除是指合同當事人認為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益
根據合同自由的原則經協(xié)商一致而解除合同對此我國合同法第九十三條規(guī)定當事人協(xié)商一致
可以解除合同當事人可以約定一方解除合同的條件解除合同的條件成就時解除權人可以解除合同
(2)房屋租賃合同的法定解除是指當發(fā)生了法律規(guī)定的情形時當事人一方依法行使解除權解除合同終止合同的權利義務
根據我國合同法第九十四條的規(guī)定有下列情形之一的當事人可以解除合同
①因不可抗力致使不能實現合同目的;
②在履行期限屆滿之前當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
③當事人一方遲延履行主要債務 經催告后在合理期限內仍不履行;
④當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
⑤法律規(guī)定的其他情形。
2、因承租人無正當理由違約而導致租賃合同的解除
如承租人擅自搬離租賃房屋、停止履行合同，使租賃關系無存續(xù)必要而導致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示，是受法律保護的，雙方當事人應認真履行，但由于承租人可能在無正當理由的情況下不想履行租賃協(xié)議，有可能在與出租人協(xié)商或協(xié)商無果的情況下，擅自搬離承租房屋、停止履行合同義務，這種情況屬于承租人違約。從嚴格的法律意義上看，并不應當受到法律支持，但鑒于房屋租賃合同履行期間的長期性，在此過程中承租人可能由遇到無法預料情勢變更，為體現公平原則，平衡各方利益，避免社會資源的浪費，酌情有必要對其解除合同請求予以支持。
哪些房屋不能出租
根據《城市房屋租賃管理辦法》，下列房屋不能出租：
1、未依法取得房屋所有權證的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權屬有爭議的;
5、屬于違法行為的;
6、不符合安全標準的;
7、房屋已抵押，未經抵押權人同意的;
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;
9、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
簽訂租賃合同注意事項有哪些
1、簽訂租賃合同注意事項有：注意明確租賃期限、能否轉租、房租支付時間、付款方式、違約責任、維修責任;注意問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費的承擔;注意開具租金、押金收據;注意應對違約責任與合約終止作出約定。
2、 法律依據《民法典》
第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。