房地產開發(fā)貸款風險審查要點
房地產開發(fā)類貸款涉及法律關系眾多，牽涉土地、城建、規(guī)劃、環(huán)保等多個監(jiān)管部門，從土地取得到項目審批、從在建工程的抵押到房屋的預售等每一個環(huán)節(jié)都包含著潛在的法律風險。下面由學習啦小編為你分享房地產開發(fā)貸款風險審查要點的相關內容，希望對大家有所幫助。
房地產開發(fā)貸款風險審查概述
一、房地產開發(fā)企業(yè)借款人主體資格的法律審查
為全面考察房地產開發(fā)企業(yè)的主體資格，實踐中銀行可要求申請貸款的房地產企業(yè)提供下列資料：借款申請報告;公司章程、成立批文、經年檢并核準登記的營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本，借款授權書(股份制企業(yè))，貸款證年檢證明復印件，貸款證卡及復印件;經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表;房地產開發(fā)企業(yè)經營資質證書、工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件、法人組織機構代碼證復印件;公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議、公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等。
實踐中銀行對房地產貸款申請進行審查時，重點要對申請人的營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)資質進行審查。
(一)對房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查
對房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查，主要是為了確保申請人具有法人資格，可以作為民事主體向商業(yè)銀行申請貸款。對房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的審查包括，申請人營業(yè)執(zhí)照的經營范圍是否包含房地產經營內容，借款人于申請貸款當年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應提交該當年的營業(yè)執(zhí)照;如借款人非于申請貸款當年取得或換取營業(yè)執(zhí)照的，應提交經過該當年年檢過的營業(yè)執(zhí)照。
(二)對房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)資質的審查
房地產開發(fā)企業(yè)不僅需具有一般借款人都有的營業(yè)執(zhí)照，還需具備房地產開發(fā)資質，這是對房地產開發(fā)企業(yè)作為借款人特殊要求。如房地產開發(fā)企業(yè)未取得房地產開發(fā)資質就擅自從事房地產開發(fā)經營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產開發(fā)經營活動應認定無效。
對房地產開發(fā)企業(yè)資質的審查，應著重審查以下三個方面：申請人是否取得了房地產開發(fā)資質等級證書、申請人取得的房地產開發(fā)資質證書是否經過年檢、申請人取得的房地產開發(fā)資質證書是否與其承擔的房地產項目的建設規(guī)模相一致。
二、對房地產項目資料的法律審查
銀行發(fā)放的房地產開發(fā)貸款對象是房地產項目，因此對貸款項目合法性進行審查是銀行防范房地產貸款風險的前提。銀行對房地產貸款項目審查應要求借款人提交以下項目資料文件：立項批準文件、可行性研究報告及項目預算報告;建設用地規(guī)劃許可證;建筑工程規(guī)劃許可證;土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證、地價款繳交憑證復印件;施工許可證;自籌資金比例;合作項目需提供合作開發(fā)協(xié)議或有權部門批準合作開發(fā)的批件。
實踐中商業(yè)銀行對房地產開發(fā)項目的法律審查應重點放在立項批準文件和四證上及自籌資金比例上。
(一)對房地產項目立項批準文件及建設用地規(guī)劃許可證等四證的審查。
銀行對房地產項目立項批準文件及建設用地規(guī)劃許可證等四證的審查應主要注意審查兩方面：
1、注意審查立項批準文件及四證的有效性
首先，要注意審查借款人提供的批準文件是否有權機關頒發(fā)的。
其次，在審查項目四證時，應注意審查四證的頒發(fā)時間，確認四證的有效期。我國有關法律法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證后，如建設用地被依法收回土地使用權或建設用地超過兩年未使用，由城市規(guī)劃行政主管部門撤消其建設用地規(guī)劃許可證。開發(fā)商在取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，應在6個月內申請開工，逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準，《建設工程規(guī)劃許可證》即行失效。
建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或超過延期時限，施工許可證自行廢止。因此銀行審查中應注意國家法規(guī)對四證時效的規(guī)定，防止超過時效導致項目不合法。
2、注意項目立項批準文件及四證確定項目開發(fā)地域
根據(jù)中國人民銀行(銀發(fā)[2003]121號)文件的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款，只能用于本地區(qū)房地產項目，嚴禁跨地區(qū)使用。銀行可根據(jù)項目資料提供的有關信息，如批準機關的名稱，項目地塊的坐落等確保借款人申請發(fā)放的貸款項目在本地區(qū)之內。
(二)商業(yè)銀行對房地產項目建設自籌資金的審查
《城市房地產開發(fā)經營管理條例》13條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。”同時中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號)文件也規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低于開發(fā)項目總投資的30%。”銀監(jiān)會頒布的《房地產貸款風險監(jiān)管指引》將自籌資金的比例提高到不低于35%。
為了滿足上述條件，獲得貸款，許多房地產企業(yè)對自籌資金采取了靈活態(tài)度。在實踐中，銀行要區(qū)別情況認真審查：
1、同一房地產項目，房地產企業(yè)在多家有銀行貸款的，其中一家銀行計算借款人自籌資金比率時，將企業(yè)向其他銀行融資所獲得的貸款也計入其自籌資金的范疇，這種做法是不符合要求的，銀行不應接受此種自籌資金比例計算方式。
2、房地產企業(yè)的股東或其他企業(yè)投入，但不作為企業(yè)資本金投入，而是作為房地產企業(yè)與其股東之間的其他往來款項的形式作帳。此時，對于銀行所要求的借款人自籌資金比率高于法律法規(guī)和人民銀行規(guī)定要求的，股東或其他企業(yè)暫借借款人的款項可視為借款人的自籌資金。但為防止抽逃資金，銀行應要求借款人的股東或其他企業(yè)書面承諾，借款人還清貸款前不收回該筆資金，以確保不因資金缺口而影響項目建設和按時還貸。
(三)對房地產貸款項目幾種特殊情況的審查
1、對房地產貸款項目運做是否規(guī)范進行審查
我國法律法規(guī)及規(guī)章規(guī)定：房地產開發(fā)貸款中只有合法的開發(fā)主體才能享有所開發(fā)項目的銷售收入;立項批準文件確定的開發(fā)主體與“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致、“四證”確定的建設者或土地使用權人不一致時，開發(fā)商(借款人)不是項目的合法建設主體。借款人不是項目建設的合法主體，可能引發(fā)糾紛使借款人陷入訴訟爭執(zhí)中;同時也會使借款人能否享有項目的銷售收入存在一定的不確定性，給銀行的貸款帶來風險。
為防止項目運作不規(guī)范而引起的風險，銀行可采取以下措施加以防范：嚴格按照人民銀行及銀監(jiān)會的的信貸政策，審查房地產開發(fā)貸款中的批準文件和權證中記載的開發(fā)商的名稱是否一致，對不一致的，應建議向銀行申請貸款的開發(fā)商(借款人)變更有關權證，使其成為項目建設的合法主體;對借款人非自身原因不能獲取政府有權批準機關關于立項批準文件及有關權證的變更批復，但政府有權批準機關答復肯定了借款人項目開發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對銀行貸款承擔還本付息的責任。
2、對房地產開發(fā)項目實質是否合法進行審查
房地產開發(fā)是一個綜合開發(fā)過程，應與城市規(guī)劃、環(huán)境保護、交通運輸、水利設施、城市綠化等方面協(xié)調一致，以達到綜合治理的目的。房地產開發(fā)的立項審批，涉及到城市建設、規(guī)劃、交通、水資源保護、行污排撈、環(huán)境保護、文化構成等諸多方面的問題，一個合法的房地產項目應符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護法、防洪法等相關法律法規(guī)的規(guī)定。但是實踐中，主管房地產開發(fā)項目審批的某些政府職能部門、審批部門的工作人員往往忽視、無視、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立項批準，導致項目被依法撤消或項目建成后成為違章建筑被依法撤除。如果開發(fā)商投入巨大的開發(fā)成本后，項目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴重影響銀行貸款的安全。
銀行可以從以下幾個方面進行防范：
(1)審批人員應熟悉與房地產開發(fā)立項的有關法律法規(guī)及規(guī)章，如《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地產開發(fā)貸款中，如對項目的合法性存在疑惑，應及時查閱有關的法律法規(guī)直至咨詢有關業(yè)務人員。
(2)要求借款人提供有效擔保，實踐中借款人多以開發(fā)項目的土地使用權為借款提供抵押擔保，但是如果項目因實質不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用權也有可能因項目被撤消而無效，導致貸款擔保落空。因此貸款銀行在審批開發(fā)貸款時，對項目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問時，應要求借款人提供除土地使用權以外的有效擔保。
(3)依法維權，保護銀行利益。如果房地產項目的不合法是因為政府審批部門的過錯造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯的政府審批部門承擔賠償責任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。
3、商業(yè)銀行對房地產開發(fā)項目轉讓引發(fā)貸款風險的審查
房地產項目轉讓是指一方將已獲得的土地使用權連同項目規(guī)劃許可正、施工許可證等有關文件和已建成的房地產實物部分有償轉讓給受讓方，由受讓方去完成項目建設，此時如銀行已對該項目發(fā)放了房地產開發(fā)貸款，則由于借款人(原項目開發(fā)商)轉讓項目后不再是適格借款人，增加了銀行的信貸風險。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：
(1)要求借款人提前償還貸款本息，結束房地產開發(fā)貸款法律關系。為此貸款銀行可在借款合同中約定，如借款人轉讓所開發(fā)項目的，貸款銀行可要求其提前償還全部貸款本息。
(2)與借款人、項目受讓人協(xié)商，將開發(fā)貸款的借款人變更為項目受讓人，由項目受讓人承擔原借款人根據(jù)借款合同應承擔的義務，如貸款銀行采取此種措施應注意審查開發(fā)項目轉讓的合法性。
首先，房地產開發(fā)項目的轉讓必須符合《城市房地產管理法》的規(guī)定。
《城市房地產管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋建成的，還應當持有房屋所有權證書。
該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定交納土地使用權出讓金;以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產開發(fā)項目轉讓必須符合上述條件。
其次，房地產開發(fā)項目必須履行特定手續(xù)。根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第21條的規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。
再次，房地產開發(fā)項目受讓人必須符合法定條件。由于我國對房地產業(yè)實行市場準入及資質管理制度，因此房地產開發(fā)項目受讓人必須是取得房地產開發(fā)資質證書且其資質等級符合要求的房地產開發(fā)企業(yè)。
三、房地產開發(fā)類貸款的擔保
實踐中由于房地產開發(fā)類貸款金額大、周期長，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產抵押貸款，對保證、質押及房地產以外其他資產的抵押不宜接受。
(一)商業(yè)銀行在受理房地產抵押時應注意審查以下法律風險及防范措施
1、在接受房地產抵押時，應注意審查產權證的真實性及來源的合法性。
銀行在對房地產抵押進行審查時，不應僅進行形式上的審查，還應對抵押人取得權屬證明是否經過了法定程序進行實質性審查。
實踐中，銀行應特別關注以下情況：
(1)應注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。根據(jù)現(xiàn)行有關法律及司法解釋規(guī)定，我國只有縣級以上人民政府或土地管理部門才有權出讓土地使用權，而像開發(fā)區(qū)管委會等單位是無權出讓土地，更無權頒發(fā)土地證的;
(2)注意審查土地出讓金是否已經交清。應要求抵押人提供與合同價款相符的發(fā)票;對以協(xié)議方式出讓的土地使用權，還應注意審查土地使用權出讓金不能低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，否則無效。
(3)對于在二級市場受讓的用于房屋建設工程的土地使用權，注意審查該土地在轉讓時是否已經完成了原土地出讓合同規(guī)定的開發(fā)計劃等;
(4)在接受二手房抵押貸款時，針對一些關聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。應注意審查交易的真實性，如是否支付對價、贈予行為是否是真實意思表示、房產交易雙方當事人身份的真實性以及房屋買賣合同是否合法有效等;
2、在接受學校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產作抵押時應注意的問題。
根據(jù)《擔保法》第37條第3款規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施不得設定抵押。因此，一般來說像學校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設施作抵押，但學校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設施以外的財產(如店面)為自身債務設定抵押的，原則上應當可以接受。
一般來說，社會公益性事業(yè)單位，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。社會公益性團體，包括紅十字會、殘疾人聯(lián)合會、環(huán)境保護協(xié)會、宗教協(xié)會等。
3、在接受光地抵押時應注意的問題。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金25%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權，可能由于該土地超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未開發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無償收回，被抵押的土地使用權會隨之依法轉移歸國家所有，致使抵押權落空。
為避免出現(xiàn)上述風險，銀行在接受土地使用權(光地)抵押時，應加強貸后管理，及時關注土地開發(fā)進展情況，對于未能在規(guī)定期限內進行開發(fā)的，應當積極敦促抵押人及時到土地主管部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或及時采取合同中約定的違約救濟措施，避免土地使用權被國家無償收回。
4、接受集體土地使用權抵押時應注意的問題。
根據(jù)《擔保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權中，只有抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內的土地使用權可以設定抵押。但鑒于集體土地使用權在流轉方面限制比較多，且實際價值難以判斷，如林地使用權。因此，在實踐中，一般不得接受集體土地使用權抵押。
5、辦理土地使用權及房屋所有權同時抵押時應注意的問題。
根據(jù)《擔保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這就是通常所說的房地產抵押時“房隨地走”和“地隨房走”的原則。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時抵押，但在實踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實現(xiàn)房地同時抵押，卻是橫亙在銀行面前的一道難題。
由于我區(qū)房屋和土地是實行分別管理、分開發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無明確規(guī)定，為防范法律風險，辦理房地產抵押時應分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權人產生法律糾紛。
6、關于對一棟樓房僅以部分樓層抵押(或一棟房屋，其占地面積遠小于其土地證面積)，其土地如何辦理抵押登記的問題。
對一棟樓房僅以部分樓層抵押，可以從以下兩個方面辦理土地抵押登記：(1)對于能夠辦理土地分割的，應要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記;(2)對于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號，抵押權人及抵押金額。
7、關于抵押登記期限的問題。
根據(jù)《擔保法》司法解釋第12條規(guī)定我國法定的擔保物權存續(xù)期間為主合同債權訴訟時效結束后二年，只要在此期間內行使擔保物權，人民法院都應予以認可。根據(jù)該規(guī)定，可以認定：其一、物權登記機關自行設定物權擔保期限沒有法律依據(jù)，是無效的;其二、在法定擔保物權存續(xù)期間即主合同債權訴訟時效結束后二年內主張擔保物權均是合法有效的。
但為了防范經營風險，在條件允許的情況下，銀行應從審慎性原則出發(fā)，按時前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復抵押，產生糾紛。
8、關于國有劃撥土地使用權抵押登記問題。
根據(jù)國土資源部《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》以及最高人民法院轉發(fā)該通知時所作的規(guī)定，銀行在辦理以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押擔保貸款時，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經具有審批權限的土地管理部門的批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)。另外，銀行在測算劃撥土地的抵押率時，應注意先行從其總價值中扣減與其在出讓時應繳納的土地出讓金等金額相當?shù)倪@部分價值。
9、關于在建工程抵押的問題。
根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。換言之，在建工程的開發(fā)商不得以在建工程為他人債務作擔保，也不能為自己其他性質的的債務進行擔保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔保。另外根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》有關規(guī)定，在建工程在竣工驗收辦理產權證后，應及時將在建工程抵押變更為房地產抵押，防止銀行抵押權落空。
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