機關總務后勤管理論文(2)
機關總務后勤管理論文篇二
機關后勤物業(yè)管理模式的探討
【摘 要】機關后勤服務社會化是一場調(diào)整生產(chǎn)關系，解決生產(chǎn)力的變革，是經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的必然趨勢。本文從機關后勤服務社會化的角度，對機關后勤物業(yè)管理模式進行了探討。
【關鍵詞】機關后勤;物業(yè)管理
機關后勤其內(nèi)涵表現(xiàn)為運用市場機制，建立面向社會的有償服務競爭機制，以商品化、產(chǎn)業(yè)化、市場化、社會化為其基本特征;其外延表現(xiàn)為通過雙向服務，擴大服務范圍，參與市場競爭，利用社會專業(yè)服務機構為機關提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務，是一種開放式的后勤服務體系。機關后勤服務社會化是一場調(diào)整生產(chǎn)關系，解決生產(chǎn)力的變革，是經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的必然趨勢。政府機關辦公樓區(qū)物業(yè)管理服務工作是機關后勤服務社會化改革的重要組成部分，是否需要和怎樣引進社會上專業(yè)水平更高的服務，管理與服務分離到什么程度，都要具體情況具體分析。本文從機關后勤服務社會化的角度，探討創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理模式的選擇及其實現(xiàn)。
一、管理模式的確立選擇
近年來，各地政府機關事務管理部門對政府辦公樓(區(qū))管理體制、運行機制進行了大量有益嘗試，促進了政府機關物業(yè)管理社會化、市場化目標的逐步實現(xiàn)。例如上海市管理局按照先分離體制、后轉換機制、再整合資源的三步改革方案，安徽省的做法是實行四套班子集中辦公，行政辦公中心內(nèi)的部分后勤服務項目交由社會專業(yè)化公司提供，機關新建辦公區(qū)和住宅小區(qū)的管理開始引進社會服務。各種嘗試顯然符合“大社會小政府”的總體變革趨勢，結合桂林市和我局的實際情況，基于創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理層次的初步設想，創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理模式應選擇“自管與托管”相結合的模式，其理由如下：
一是富余人員分流的需要。我局目前對機關辦公樓(院)的管理模式，仍然是計劃經(jīng)濟條件下的自管模式，實質(zhì)就是房屋管理，是政府自身安排人員對辦公樓的日常性運轉進行維護，這兩年來，雖然對編制數(shù)實行了嚴格控制，盡管如此，如果實行完全托管式管理，仍有一部分人員需要轉崗分流，對此，我們可以對富余人員進行再培訓，也就是部分項目采取自管模式。
二是黨政機關內(nèi)部管理特性需要。創(chuàng)業(yè)大廈是我市行政中心西移臨桂新區(qū)黨政機關新辦公樓，其物業(yè)形式應當歸屬于特殊物業(yè)，具有保密性、安全性、隨機性、時效性、穩(wěn)定性等特性。在現(xiàn)實中，政府機關辦公樓區(qū)的物業(yè)管理單位承擔著政府的后勤保障任務，既要綜合利用服務資源，保證政府運行和干部職工工作生活的穩(wěn)定性和安全性，又要管理好機關的資產(chǎn)，實現(xiàn)資源的充分有效利用，控制好服務的標準和配置好服務資源，這些都不是純粹的商業(yè)性服務機構可以承擔的。
三是做強做大后勤經(jīng)濟需要。我局在發(fā)展的遠景規(guī)劃上，做強做大后勤經(jīng)濟就應突出集團化戰(zhàn)略，打造綜合經(jīng)營優(yōu)勢，以資產(chǎn)為紐帶，實行資本運作，通過投資或控股公司，以資本運作的方式將企業(yè)做強做大;從事多種行業(yè)的業(yè)務經(jīng)營，拓展市場，全力打造經(jīng)營型物業(yè)管理模式，搶占對外物業(yè)管理托管市場。
后勤服務社會化有兩層含義，一是后勤服務可以由社會專業(yè)服務組織承擔;二是原有的后勤服務單位要按照市場經(jīng)濟的要求進行改革，成為社會服務業(yè)的一部分。社會化的主要特征是：機關后勤管理與服務職能相分離，部門間的工作、核算、產(chǎn)權與收益分配等關系進一步明晰，雙方主要通過合同的形式來進行管理和結算，后勤服務經(jīng)營單位成為真正獨立的法人實體，獨立參與市場競爭。所以，在以機關事務管理局代表業(yè)主為監(jiān)管主體單位，多家社會企業(yè)參與的“自管與托管結合”模式是創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理的最佳選擇。
二、物業(yè)管理整體思路
1、認識與定位
臨桂新區(qū)是桂林新的政治、經(jīng)濟、旅游、文化、商務中心，臨桂新區(qū)將成為推動桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū)、國家服務業(yè)綜合改革試點區(qū)域建設的重要載體和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新平臺，必須以政府個性化需求為導向，提供“人性化管理、全方位保障”的專業(yè)化優(yōu)質(zhì)服務。桂林市到2020年，國際旅游勝地基本建成，成為世界一流的山水觀光休閑度假旅游目的地、全國生態(tài)文明建設示范區(qū)、全國旅游創(chuàng)新發(fā)展先行區(qū)、區(qū)域性文化旅游中心城市和國際交流的重要平臺。創(chuàng)業(yè)大廈集國際化、多功能、環(huán)保型于一體的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于世界，著眼于未來，項目整體形象定位是：開放、包容、高效。
2、管理目標
創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理的當前任務與目標應著力培養(yǎng)全方位保障能力、應急處理能力、綜合管理服務能力，將創(chuàng)業(yè)大廈打造成社會化物業(yè)管理與服務業(yè)創(chuàng)新示范工程，樹立政府辦公物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化的成功范例，創(chuàng)造優(yōu)秀的品牌效應，實現(xiàn)對外托管物業(yè)管理業(yè)務。
3、工作重點
(1)物業(yè)管理單位必須前期介入，全面參與設備安裝、調(diào)試，熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律;在正式運行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關鍵設備運行正常。(2)通過環(huán)境形象、樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控制、管理服務人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氛圍的融合，塑造開放、包容、高效的整體形象。(3)物業(yè)管理在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎上，提供綜合配套服務包括會務、餐飲、幼兒園等。(4)確保物業(yè)管理項目達成零風險工程。依托物業(yè)服務公司長遠承擔物業(yè)服務的責任，吸納培訓安排機關事務管理局原有物業(yè)管理富余人員，按照有關規(guī)定投保提高物業(yè)運行抗風險能力。
三、管理體制機制的構建
有效的管理需要科學的管理體制和機制來保障。(一)創(chuàng)業(yè)大廈管理中心組織框架。創(chuàng)業(yè)大廈入駐的機關單位較多，成立創(chuàng)業(yè)大廈管理中心，統(tǒng)一管理，實現(xiàn)管辦分離。管理中心隸屬于桂林市機關事務管理局，成立大廈物業(yè)管理、節(jié)能、安全、膳食、監(jiān)督檢查委員會等組織。?物業(yè)公司接受大廈管理中心的領導和管委會的監(jiān)督，履行物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的權利、義務和責任。(二)管理方式。管理方式是解決如何進行管理的問題，由管理方法、運作程序、信息系統(tǒng)、管理機制四部分構成。
1、管理方法。大廈管理中心按照職能任務的分工，在前期介入期間，管理中心和物業(yè)公司將委派最優(yōu)秀的機電工程技術人員，參與設備安裝和調(diào)試驗收，杜絕設備管理中的責任事故，引入質(zhì)量管理體系，控制成本。服務創(chuàng)新。
2、物業(yè)管理運行程序的整個流程應當做到按照程序化要求，各項服務管理工作完成“計劃-實施-監(jiān)控-改進”循環(huán)后，實現(xiàn)滾動式提高。
3、信息系統(tǒng)。物業(yè)管理信息系統(tǒng)是指物業(yè)管理中有人和計算機等組成的，專門用于物業(yè)信息的收集、傳遞、存儲、加工、維護和使用的系統(tǒng)。
4、管理機制其本質(zhì)上是管理系統(tǒng)的內(nèi)在聯(lián)系、功能及運行原理，是決定管理功效的核心問題，創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理團隊要以客觀規(guī)律為依據(jù)，運用目標責任管理機制、激勵機制、自我約束機制，發(fā)揮管理機制的自動作用。
所有模式的創(chuàng)新都是在原有基礎上的改進，管理模式的轉型并非一蹴而就，選擇創(chuàng)業(yè)大廈最合適的物業(yè)管理模式的本質(zhì)意義，在于不僅能夠滿足機關享受服務價值最大化和財產(chǎn)風險最小化的雙重動機，而且能夠實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)利潤最大化和服務成本最小化的雙重目標，最大限度地促成機關后勤與物業(yè)服務企業(yè)的互利雙贏。
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