房地產(chǎn)政策解讀：再談房地產(chǎn)限售的政策隱喻兼評(píng)房產(chǎn)稅開征的必然

　　前兩天媒體上有則熱議的新聞：“【媒體：房地產(chǎn)稅可以在財(cái)政困難地區(qū)先行先試】房地產(chǎn)稅問(wèn)題由來(lái)已久，房地產(chǎn)稅立法后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況先試先行、因地制宜，這也符合“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則。房地產(chǎn)稅最大的功能是增加地方政府稅源，因此可在財(cái)政困難地區(qū)先行先試，增加財(cái)政收入，緩解財(cái)政問(wèn)題。”這則新聞基本上是今年有關(guān)房產(chǎn)稅最明確的一次吹風(fēng)，可以說(shuō)房產(chǎn)稅的開征沒幾無(wú)懸念，唯一不確定的是什么時(shí)候在財(cái)政困難的地區(qū)先行先試。

　　我在《房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)政策走勢(shì)的幾點(diǎn)猜想》中說(shuō)過(guò)：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的政策路徑將分兩步走。第一步是全國(guó)加大限售的范圍和力度，第二步才是房產(chǎn)稅的開征?，F(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)限售的標(biāo)配是2年，從明年開始會(huì)逐步延長(zhǎng)，估計(jì)未來(lái)兩年5-8的限售將是全國(guó)很多城市的標(biāo)配。今天再深入聊一下限售在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策作用。

　　第一，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的拋盤壓力。限售后，很多投機(jī)資金將不能在短期內(nèi)套現(xiàn)離場(chǎng)，因此，緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)的拋盤壓力。特別是當(dāng)下房產(chǎn)稅的開征意圖已如此明顯，一些投機(jī)資金肯定想獲利走人。游資一旦離場(chǎng)肯定會(huì)去其他市場(chǎng)興風(fēng)作浪，這不是政策制定者希望見到的場(chǎng)景，政策制定者特別擔(dān)心游資從房地產(chǎn)市場(chǎng)涌出后在大宗商品市場(chǎng)坐莊，一旦大宗價(jià)格被游資拉高，會(huì)顯著提升國(guó)內(nèi)的通脹壓力。今年國(guó)際大宗價(jià)格已經(jīng)不斷上漲，如果國(guó)內(nèi)資金里應(yīng)外合，通脹將逼迫央行加息，這是央行最不希望面對(duì)的場(chǎng)景。所以通過(guò)政策手段將游資鎖死在房地產(chǎn)市場(chǎng)是幾方樂(lè)見的選擇。

　　第二，減少外匯市場(chǎng)的賣盤壓力。政策制定者除了擔(dān)心游資突襲大宗價(jià)格外，央行更加擔(dān)心游資沖擊外匯市場(chǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量估計(jì)有300萬(wàn)億人民幣左右，10%的游資撤離就是30萬(wàn)億人民幣的體量?，F(xiàn)在外匯儲(chǔ)備僅存3萬(wàn)億美元，用現(xiàn)行匯率折算僅僅20萬(wàn)億人民幣，還不夠10%的房地產(chǎn)市值沖擊。外匯市場(chǎng)一旦發(fā)生秩序失控將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊和影響，這是央行絕對(duì)不想見到也不允許發(fā)生的事情。所以鎖死房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性以絕后患。

　　限售政策有利而無(wú)害?也不是。限售雖然打掉了房地產(chǎn)市場(chǎng)中游資的流動(dòng)性，降低了游資對(duì)于其他中央需要保護(hù)市場(chǎng)的潛在沖擊，但限售將實(shí)實(shí)在在的把房地產(chǎn)的投資價(jià)值給快速消退。社會(huì)大眾最終明白：房子的確是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。由于沒有流動(dòng)性，也沒有炒作的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在缺少投機(jī)性需求后，僅僅留下剛性需求。但剛需相對(duì)投機(jī)性需求而言，是那么的微不足道，總是那么的平穩(wěn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一輪長(zhǎng)久的縮量下跌的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦縮量，土地銷售也必然縮量，地方政府的土地出讓金必然大幅減少。一些財(cái)政原本就困難的地方，財(cái)經(jīng)將更加困難。中央拿什么來(lái)彌補(bǔ)地方財(cái)源?房產(chǎn)稅!

　　【本文作者：陳和】