二手房定金糾紛該如何規(guī)避
在購(gòu)房的時(shí)候，難免會(huì)跟開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，而最常見(jiàn)的糾紛就是定金糾紛。那么，在購(gòu)買二手房的時(shí)候，該如何規(guī)避定金糾紛呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的規(guī)避二手房定金糾紛的方法，希望能幫到你們。
規(guī)避二手房定金糾紛的方法
一、分清預(yù)付款和定金的區(qū)別
很多時(shí)候，在二手房交易過(guò)程中，預(yù)先支付的錢可以被約定為預(yù)付款而不是定金。購(gòu)房者如果將交給賣家或者中介公司的錢約定為預(yù)付款的話，即便買賣雙方?jīng)]能簽訂購(gòu)房協(xié)議，預(yù)付款也會(huì)全部退還給買家的。
根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，預(yù)付款和定金的法律性質(zhì)不同，無(wú)論什么原因，只要合同沒(méi)有簽成，預(yù)付款都是可以退的。但是定金不一樣，簽了定金合同后，如果買方單方悔約，那么定金是不退的。所以，大家一定要分清楚預(yù)付款和定金的區(qū)別，否則很容易因?yàn)榛煜叩母拍疃斐杉m紛。
二、跳過(guò)定金流程
為了避免買賣雙方因?yàn)槎ń鸲l(fā)生的糾紛，買賣雙方可以不和中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議。因?yàn)?，定金的交納并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序，跳過(guò)定金交易流程也可以順利簽訂購(gòu)房協(xié)議。因此，直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議，這樣能夠避免因?yàn)槎ń鹪蛟斐傻募m紛。
三、定金數(shù)額不要過(guò)多
作為二手房交易的定金，金額方面不需要過(guò)多。一旦出現(xiàn)違約現(xiàn)象，定金即使不退還，自己的損失也能相對(duì)少一些。
四、定金合同要寫(xiě)清
交購(gòu)房定金一定要注意定金合同的內(nèi)容，在定金合同中一定要約定好正式簽署房屋買賣合同的時(shí)限;約定好違約行為的處理方法;如果沒(méi)能在規(guī)定時(shí)間簽好購(gòu)房合同，定金應(yīng)該怎么處理等具體細(xì)節(jié)。
五、認(rèn)購(gòu)協(xié)議好處多
購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議較好要簽訂。相對(duì)于定金合同來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的條款更靈活，也較容易修改。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，可以盡量將內(nèi)容偏向于自己，這樣能避免不少對(duì)自己不利的條款，較大程度的保障了自身利益。
遇到二手房定金糾紛的處理方式
1、購(gòu)房者將交給中介公司或售房者的錢約定為預(yù)付款,比如“買方繳納賣方(或中介公司)1萬(wàn)元,屬于預(yù)付款,如果買賣雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議,此款全部退還買方” 。按照法律規(guī)定,預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同,無(wú)論什么原因,只要合同沒(méi)有簽成,預(yù)付款都是可以退的。而定金則不同,如果一方單方悔約,不想買房了,則定金不退。有時(shí)并非買方不想買房了,而是沒(méi)有證據(jù)證明;
2、買賣雙方不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議,而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議,因?yàn)榻患{定金并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序;
3、如果交定金,控制在一千元以下,這樣做一是表明誠(chéng)意,二是一旦有糾紛,定金退不回來(lái)這樣損失會(huì)小;
4、如果交了定金,寫(xiě)明一定時(shí)間之內(nèi)(比如 30 天),買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議,定金交給誰(shuí)誰(shuí)退還;
5、簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭(zhēng),將對(duì)自己有利的條款寫(xiě)入?yún)f(xié)議或合同;
6、購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí) 簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。因?yàn)橄鄬?duì)于定金協(xié)議來(lái)說(shuō),二手房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議比較好改,只要購(gòu)房人堅(jiān)持基本都能成功。因?yàn)橹薪楣居袔浊г麧?rùn)也想賺,不想讓這筆錢跑掉,因此會(huì)在協(xié)議的內(nèi)容上讓步。購(gòu)房人正可以抓住中介公司想賺錢的弱點(diǎn),簽訂對(duì)自己有利的協(xié)議。
二手房交易的整個(gè)流程
(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證以及及其它證件。
(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
(4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
(5)繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
(6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
(7)、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
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