北京商品房購(gòu)房的相關(guān)流程
在北京，由于房?jī)r(jià)的問(wèn)題，很多購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候都會(huì)選擇商品房，那么，在北京購(gòu)買(mǎi)商品房，需要哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的北京商品房購(gòu)房流程，希望能幫到你們。
北京商品房的購(gòu)房流程
1、準(zhǔn)備買(mǎi)房
買(mǎi)房前要做很多準(zhǔn)備，首先需要看看自己有沒(méi)有購(gòu)房資格。以北京為例，沒(méi)有北京戶(hù)口，想在北京買(mǎi)房，需要連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保，有合法有效的暫住證，并保證自己名下在北京無(wú)房產(chǎn)。其次需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)房款總數(shù)有一定的預(yù)期?？梢酝ㄟ^(guò)各種渠道了解在售新房樓盤(pán)的具體情況，制定一個(gè)大概的購(gòu)房計(jì)劃。
2、看房選房
對(duì)中意的樓盤(pán)項(xiàng)目，可以去實(shí)地考察，只有自己看過(guò)了，才知道真實(shí)情況，廣告與實(shí)際情況相差的有點(diǎn)多?？礃影彘g是每個(gè)購(gòu)房者都要經(jīng)過(guò)的環(huán)節(jié)，在看樣板間時(shí)，帶上尺子打量下家具尺寸、詢(xún)問(wèn)一下銷(xiāo)售員房屋管線位置、將樣板間的燈關(guān)掉看自然采光、問(wèn)清交房時(shí)與樣板間之間的差別?？瓷潮P(pán)時(shí)，要注意沙盤(pán)中可能存在的貓膩。
進(jìn)入選房階段時(shí)，要注意選擇樓層、戶(hù)型，并注意周邊配套的規(guī)劃圖。項(xiàng)目周邊配套可以通過(guò)項(xiàng)目所在區(qū)域的住建委網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)。
3、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)房資質(zhì)審核、簽約
購(gòu)房者看好房子準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)，需要向開(kāi)發(fā)商繳納一部分?jǐn)?shù)額的定金，并簽購(gòu)認(rèn)購(gòu)書(shū)。繳納的定金金額比例不得超過(guò)合同標(biāo)明的總房款的20%。一般來(lái)說(shuō)，比較搶手的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商會(huì)讓購(gòu)房者排號(hào)。拿到比較靠前的購(gòu)房者，有優(yōu)先選擇房源的權(quán)力。
在簽約之前，需要先在網(wǎng)上審核你的購(gòu)房資質(zhì)，購(gòu)房資質(zhì)審核通過(guò)后，直接進(jìn)行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽需要提供的資料有《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《購(gòu)房承諾書(shū)》、《家庭信息表》，網(wǎng)簽后與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要注意看看合同中有沒(méi)有空白條款、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對(duì)等、違約責(zé)任和賠償有沒(méi)有寫(xiě)清楚、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)是否清晰，有沒(méi)有壟斷物管權(quán)。
4、付款、辦貸款
簽約后，你需要付給開(kāi)發(fā)商首付款，商業(yè)貸款認(rèn)貸不認(rèn)房;公積金貸款，認(rèn)房不認(rèn)貸。
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)有指定合作的銀行，目前的商貸利率政策是4.9%，但各銀行會(huì)有自己的折扣，具體的銀行貸款利率以申貸的銀行利率為準(zhǔn)。
5、驗(yàn)房收房
房屋竣工之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)通知你進(jìn)行驗(yàn)房收房。注意收房時(shí)間，驗(yàn)房時(shí)要仔細(xì)核驗(yàn)房屋的每個(gè)細(xì)節(jié)，除了要查看項(xiàng)目的“商品房預(yù)售許可證”還要查看其他的“三證一書(shū)一表”。如果開(kāi)發(fā)商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。
“三證一書(shū)一表”中三書(shū)指的是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》;一證是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》;一表是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
6、交費(fèi)入住
收房后，會(huì)有稅務(wù)部門(mén)的工作人員到現(xiàn)場(chǎng)，你需要辦理交稅事宜。一般來(lái)說(shuō)，商品房住宅需要繳納契稅和公共維修基金，房還需交印花稅，然后繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車(chē)位的費(fèi)用等。
北京商品房購(gòu)房的注意事項(xiàng)
1、不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷(xiāo)售人員口頭承諾，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，較好要求開(kāi)發(fā)企業(yè)以書(shū)面合同形式予以確定，不寫(xiě)進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。
2、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買(mǎi)商品房現(xiàn)房的，購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
3、查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備銷(xiāo)售房屋的主體資格。購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。
4、審慎購(gòu)買(mǎi)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房屋)，是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。
這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居住，且不允許上市交易，下發(fā)的房產(chǎn)證是藍(lán)色的小本?，F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)受到了很大的關(guān)注，已經(jīng)有明文規(guī)定，城鎮(zhèn)戶(hù)口的人不能買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，村民將自己的小產(chǎn)權(quán)房出售后，不得再獲批宅基地。所以買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很大。
5、購(gòu)買(mǎi)商品房簽訂協(xié)議后，應(yīng)積極督促開(kāi)發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理合同備案;
北京商品房過(guò)戶(hù)的方法
1·商品房辦理過(guò)戶(hù)時(shí)候，房屋出售的年限已經(jīng)達(dá)到五年，房屋的出售方可以申請(qǐng)，不交納營(yíng)業(yè)稅·個(gè)人所得稅·土地稅三種稅費(fèi)，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有達(dá)到五年就出售，稅費(fèi)正常繳納，買(mǎi)方不享受房屋產(chǎn)權(quán)年限優(yōu)惠政策。
2·賣(mài)方的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅是成交價(jià)的5.5%，個(gè)人所得稅是差額的20%或是成交價(jià)的1%，土地稅是房屋成交價(jià)的1%，印花稅是房屋成交價(jià)的0.05%。
3·買(mǎi)方的稅費(fèi)是：房屋的出售面積在90平米以下，契稅是1%，房屋出售的面積在90平米至140平米之間，契稅是1.5%，房屋出售面積在140平米以上，契稅是3%。
4·其他的費(fèi)用有：房屋交易費(fèi)是6元每平米，房屋評(píng)估費(fèi)是成交價(jià)0.5%，登記費(fèi)是80元。這部分費(fèi)用合同內(nèi)協(xié)商由誰(shuí)繳納，就是誰(shuí)繳納。
5·出售方有其他房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)五年個(gè)人所得稅還是要繳納1%，營(yíng)業(yè)稅在出售面積達(dá)到140平米以上繳納。買(mǎi)主名下有其他房產(chǎn)，契稅就是3%，沒(méi)有其他比例。
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