購(gòu)房貸款首付是如何計(jì)算出來(lái)的
在生活中，貸款已經(jīng)成為人們購(gòu)房的首選方式，但是，很多人在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，都都不了解購(gòu)房貸款的首付是如何計(jì)算的，以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房貸款首付的計(jì)算方式，希望能幫到你們。
購(gòu)房貸款首付的計(jì)算方式
一手房首付計(jì)算方式:
首付款=總房款-客戶貸款額
貸款額=合同價(jià)(市場(chǎng)價(jià))×80%(首次貸款額度高可達(dá)80%)
二手房首付計(jì)算方式:
凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款:不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款)
貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)
貸款額估算方式,可用合同價(jià)×85%,預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。
購(gòu)房貸款的方式
一、房貸轉(zhuǎn)按揭(房貸跳槽)：所謂房貸跳槽就是“房貸轉(zhuǎn)按揭”。是指由新的貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原來(lái)貸款銀行的錢(qián)，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找實(shí)惠的銀行。
二、按月調(diào)息：如果央行加息，固定利率的房貸業(yè)務(wù)省錢(qián)。但一旦降息，選擇浮動(dòng)利率才劃算。但“固定”與“浮動(dòng)”轉(zhuǎn)換需要支付違約金。
三、公積金還款：在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，大程度地降低每月公積金的還款額;大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。
這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
四、長(zhǎng)貸短還：部分提前還貸后，剩下的貸款應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。
五、雙周供：盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來(lái)按月還款的還款頻一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，就減少了總體的貸款利息。
申請(qǐng)購(gòu)房貸款的流程
1、需要申請(qǐng)人攜資料到管理咨詢、申請(qǐng)、填寫(xiě)申請(qǐng)表;
2、需要審批后向申請(qǐng)人發(fā)放委托通知書(shū);
3、需要申請(qǐng)人領(lǐng)取通知書(shū)后攜帶原件到銀行簽訂合同等、同時(shí)在公證處辦理公證手續(xù);
4、需要申請(qǐng)人持簽定好的合同資料等到房屋出賣(mài)人處蓋章;
5、需要申請(qǐng)人持保證后的借款合同(抵押合同)等到房地產(chǎn)管理處辦理抵押登記;
6、需要申請(qǐng)人持登記后的借款合同(抵押合同)和公證書(shū)到住房公積金服務(wù)大廳領(lǐng)取劃款通知書(shū)，后持劃款通知書(shū)到銀行辦理劃款手續(xù)。
拿房貸利率優(yōu)惠的方式
1.良好的征信記錄是前提
個(gè)人征信記錄是否良好是獲得優(yōu)惠利率的最基本條件，也是成為銀行優(yōu)質(zhì)客戶的重要考核標(biāo)準(zhǔn)之一，如果信用記錄不好，優(yōu)惠基本免談，所以大家平日要多重視自己的信用記錄，不要因逾期而影響辦貸款。
2.盡量證明自己的還款能力
這里說(shuō)的還款能力不僅指借款人有較高且穩(wěn)定的收入，還包括其他一些能作為抵押的資產(chǎn)，比如其他房產(chǎn)、保險(xiǎn)等資產(chǎn)，另外職業(yè)也是證明還款能力的參考標(biāo)準(zhǔn)，像公務(wù)員、醫(yī)生、律師、世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工，這類(lèi)職業(yè)人員收入穩(wěn)定，在銀行看來(lái)還款能力相對(duì)較強(qiáng)，如果你的收入高且穩(wěn)定，又能提供額外的抵押物，申請(qǐng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。
3.購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品
銀行提供優(yōu)惠利率的同時(shí)也意味著其獲利空間在減小，有的銀行會(huì)要求客戶購(gòu)買(mǎi)該銀行的理財(cái)產(chǎn)品才能獲得優(yōu)惠利率，購(gòu)買(mǎi)理財(cái)意味著為銀行“貢獻(xiàn)”了資金，增加了利潤(rùn)空間，銀行自然愿意提供優(yōu)惠。
4.辦理貸款行大額信用卡升級(jí)為VIP
通常，信用卡額度代表著你的還款能力，如果客戶在銀行辦理了大額信用卡，通常會(huì)升級(jí)為銀行的VIP客戶，對(duì)這類(lèi)客戶的貸款要求，銀行更容易開(kāi)綠燈，另外，平時(shí)多用信用卡消費(fèi)，消費(fèi)額超過(guò)額度的三分之一，就可申請(qǐng)?zhí)岣咝庞妙~度，信用卡年消費(fèi)在5萬(wàn)元以上才有可能被認(rèn)定為優(yōu)質(zhì)客戶。平時(shí)養(yǎng)成良好的用卡習(xí)慣，注意不要產(chǎn)生逾期，升級(jí)為優(yōu)質(zhì)客戶也是分分鐘的事。
5.在貸款銀行存入一定比例的錢(qián)
有些銀行會(huì)要求借款人在該行賬戶中存入一定比例的錢(qián)，一般是按照貸款金額的一定比例算，不同的銀行的要求不同。此外，銀行通常會(huì)要求客戶存夠半年到一年，或者更長(zhǎng)的時(shí)間才可以取出這其實(shí)是銀行獲得存款的一種方式。
6.選擇與樓盤(pán)合作的銀行申請(qǐng)貸款
有些銀行會(huì)專(zhuān)門(mén)針對(duì)與其合作的樓盤(pán)給予利率優(yōu)惠，征信良好的客戶，在個(gè)別合作樓盤(pán)購(gòu)房可享最低8.8折優(yōu)惠，一般樓盤(pán)都會(huì)有合作銀行的信貸員駐守，購(gòu)房者可在自己感興趣的樓盤(pán)咨詢銀行工作人員。
7.自覺(jué)提高首付比例
雖然按照相關(guān)規(guī)定，貸款買(mǎi)首套房首付比例為三成，但是如果你能自覺(jué)提高首付比例，銀行也很樂(lè)意給予房貸利率優(yōu)惠折扣，因?yàn)槭赘犊罱o得多，銀行就會(huì)認(rèn)為你只是一時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，還款能力還是很強(qiáng)的。
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